Immobili ante 1967: chiarimenti
Una data spartiacque effettivamente esiste, che ha valore quando si deve stipulare un rogito, ma che acquista una prospettiva diversa se dobbiamo discutere più propriamente di legittimità edilizia
Come tutte le leggende, parte da un qualcosa di vero ma poi diventa altro: non tutto ciò che è stato edificato prima della fatidica data è da considerarsi legittimo solo perché precedente.
Esistevano, difatti, già prima del 1967 ampie aree del territorio italiano in cui una licenza edilizia era già prevista per edificare ma anche per modificare gli edifici esistenti: erano le città che già si erano dotate di un regolamento edilizio o di uno strumento urbanistico regolamentare, oppure anche semplicemente i nuclei abitati anche preesistenti: sono queste tutte aree di territorio in cui nuove costruzioni e trasformazioni richiedevano l’acquisizione di un titolo.
1 settembre 1967
Nel puzzle delle modifiche alla Legge urbanistica, l’1 settembre 1967 (data di entrata in vigore della Legge Ponte) ricorre parecchie volte all’interno della Legge n. 47/1985 (primo condono edilizio).
L’art. 31 (Sanatoria delle opere abusive), comma 5 della Legge sul primo condono edilizio prevedeva:
Per le opere ultimate anteriormente al 1° settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell’art. 31, primo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui ai commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell’articolo 34 della presente legge.
Già da questa disposizione è facilmente desumibile il fatto che non tutte le opere antecedenti l’1 settembre 1967 possono essere considerate legittime e che con il primo condono era stata data la possibilità di sanatoria previo pagamento dell’oblazione.
No titolo, no conformità, no rogito
È vero, però, che a contribuire alla leggenda del 1° settembre 1967 vi è proprio il tema della legittimità dei rogiti notarili: in effetti, la L. 47/85 ha stabilito che un rogito notarile che autorizza la vendita di un immobile edificato dopo la sempre fatidica data è efficace solo se nel rogito viene citata la licenza che ha autorizzato l’originaria costruzione. Dunque uno spartiacque effettivamente esiste, che ha valore quando si deve stipulare un rogito, ma che acquista una prospettiva diversa se dobbiamo discutere più propriamente di legittimità edilizia.
Lo stato legittimo degli immobili
Tornando alla storia recente, il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), dopo la modifica prevista dal Decreto-Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) e dopo anni di un paradossale silenzio normativo, ha finalmente definito lo stato legittimo degli immobili.
L’art. 9-bis, comma 1-bis del T.U. Edilizia dispone:
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
Mediante questa formulazione, in cui non è un caso che non si riporti una data precisa (come l’1 settembre 1967), il legislatore ha voluto confermare che esistono delle epoche (e chiaramente delle aree) in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.
Ricerche e dichiarazioni
La legge del 1985 difatti semplicemente si disinteressa di ciò che è antecedente al 1967, dunque formalmente in un atto di compravendita tra vivi in questi casi può essere semplicemente riportata la dichiarazione del venditore circa la risalenza dell’edificio ad epoche precedenti.
Da un punto di vista della legittimità dell’atto in sé, dunque, un immobile ante 1967 crea senz’altro meno problemi in termini di ricerche e dichiarazioni – purché chi rende la dichiarazione, cioè il venditore, sia ben consapevole dell’effettiva preesistenza dell’immobile a tale anno, e se non si è sicuri di ciò, è altamente consigliato di effettuare opportune ricerche o incaricare un tecnico di sviluppare una relazione di analisi specifica sull’epoca di realizzazione del manufatto – ma ciò non necessariamente significa che si può stare tranquilli dal punto di vista della legittimità edilizia.
Licenza edilizia anche prima del 1967
Come detto più sopra, vi sono aree del nostro Paese che erano assoggettate all’obbligo di dotarsi di una licenza edilizia anche prima del 1967: la legge 765 ha semplicemente modificato la precedente L. 1150/42 (tuttora in vigore) specificando che l’obbligo di ottenere una licenza prima di costruire o trasformare gli immobili è esteso all’intero territorio nazionale, annullando le differenze che l’originaria stesura della norma lasciava intendere tra aree urbanizzate e non urbanizzate, e tra porzioni di territorio oggetto di un piano regolatore e quelle invece non pianificate.
La legittimità edilizia è necessaria per poter eseguire legittimamente nuovi interventi sull’immobile ed anche per conseguirne l’agibilità, che è quella segnalazione che consente di poter utilizzare l’immobile per lo scopo per cui è nato o trasformato: comprando un immobile che non si trova in uno stato legittimo si rischia di non poterlo utilizzare, oppure si corre il rischio di doverci investire tempo e risorse per renderlo conforme e quindi agibile.
Un immobile “ante 1967” può essere considerato legittimo in assenza di licenza solo se si verificano i seguenti presupposti:
- deve essere stato realizzato fuori da un centro abitato,
- in un area non interessata né da piani regolatori né da regolamenti edilizi,
- prima dell’entrata in vigore della L. 765/67,
in questi casi come detto è opportuno poter dimostrare che questi presupposti convergono nell’immobile di interesse.
Dunque da un lato è vero che un immobile antecedente al 1967 può essere acquistato senza rischiare che il rogito possa essere annullato (o, almeno, non si corre il rischio per questo motivo nello specifico), ma è sempre opportuno non solo accertarsi di quale sia lo stato di legittimità urbanistica dell’immobile, ma anche verificare che effettivamente vi siano documenti che possano dimostrare la risalenza dell’edificio ad epoche certamente antecedenti alla data indicata: dichiarare in un rogito che l’immobile risale a prima del 1967 quando invece non lo è può essere una causa di nullità dell’atto di compravendita.
Vito Burdi