Cambi di destinazione d’uso, le novità del Salva Casa
Il mutamento d’uso senza opere della singola unità immobiliare sarà sempre consentito e senza obbligo di reperire aree per servizi, verde e parcheggi. Pubblicato il decreto-legge
30/05/2024 – Agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane. Lo prevede il Decreto Salva Casa che, insieme con le altre misure, punta a promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente, ridurre il consumo del suolo e fornire un riscontro al crescente fabbisogno abitativo.
Il Decreto Salva Casa (DL 69 del 29 maggio 2024) – pubblicato ieri sera in Gazzetta Ufficiale – introduce il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee così come individuate dalla legge statale o regionale.
In primo luogo, la relazione al Decreto Salva Casa ricorda che per “unità immobiliare” si intende “l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei Fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare”.
Cambi di destinazione d’uso, le novità del Salva Casa
Con la modifica che il Decreto Salva Casa apporta al Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), sarà sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, nei seguenti casi:
1. all’interno della stessa categoria funzionale;
2. tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A, B e C di cui all’articolo 2 del DM 1444/1968 (o equipollenti secondo le leggi regionali in materia), cioè nei centri storici, nelle zone edificate e in quelle parzialmente edificate dei Comuni.
Il primo caso non è propriamente una novità perchè il vigente art. 23-ter del Testo Unico Edilizia prevede già questa possibilità.
Nel secondo caso, il Salva Casa dispone che il mutamento di destinazione d’uso della singola unità immobiliare tra categorie funzionali diverse (è esclusa quella rurale) sia sempre consentito purchè conforme alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.
Il cambio d’uso senza opere all’interno della stessa categoria funzionale (cambio “orizzontale”) è sempre consentito mediante SCIA, rispettando le normative di settore. Anche il cambio d’uso tra diverse categorie funzionali (cambio “verticale”) è consentito nelle zone A, B e C, se conforme alla forma di utilizzo prevalente nell’immobile. Per le unità immobiliari al piano terra, il cambio è consentito solo nei casi previsti dal piano urbanistico e regolamento edilizio, senza necessità di reperimento di standard o parcheggi.
La 𝐜𝐨𝐫𝐫𝐞𝐥𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐭𝐫𝐚 𝐭𝐢𝐭𝐨𝐥𝐨 𝐞𝐝𝐢𝐥𝐢𝐳𝐢𝐨 𝐞𝐝 𝐢𝐧𝐭𝐞𝐫𝐯𝐞𝐧𝐭𝐢 𝐝𝐢 𝐌𝐮𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐨 𝐝’𝐔𝐬𝐨 (MdU) 𝐝𝐨𝐩𝐨 𝐢𝐥 𝐃𝐞𝐜𝐫𝐞𝐭𝐨 𝐒𝐚𝐥𝐯𝐚-𝐂𝐚𝐬𝐚
Il mutamento di destinazione d’uso è gestito dall’art. 23-ter DPR 380/2001. Con la pubblicazione della Legge n. 105/2024, il Parlamento ha completato il processo di riforma del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) avviato dal Governo con il Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), apportando significative modifiche e integrazioni come ad esempio quella relativa al cambio di destinazione d’uso.
🔸 𝐌𝐝𝐔 𝐫𝐢𝐥𝐞𝐯𝐚𝐧𝐭𝐞, 𝐜𝐨𝐧 𝐨 𝐬𝐞𝐧𝐳𝐚 𝐨𝐩𝐞𝐫𝐞, 𝐢𝐧 𝐳𝐨𝐧𝐚 𝐭𝐞𝐫𝐫𝐢𝐭𝐨𝐫𝐢𝐚𝐥𝐞 𝐨𝐦𝐨𝐠𝐞𝐧𝐞𝐚 𝐝𝐢 𝐭𝐢𝐩𝐨 𝐀, in attuazione del c. 1-ter, è soggetto a SCIA e alla relativa onerosità correlata al solo contributo di costruzione. Non è richiesto il reperimento o la monetizzazione degli standard urbanistici differenziali
🔹 𝐌𝐝𝐔 𝐫𝐢𝐥𝐞𝐯𝐚𝐧𝐭𝐞, 𝐜𝐨𝐧 𝐨 𝐬𝐞𝐧𝐳𝐚 𝐨𝐩𝐞𝐫𝐞, 𝐢𝐧 𝐳𝐨𝐧𝐚 𝐀 𝐦𝐚 𝐥𝐚𝐝𝐝𝐨𝐯𝐞 𝐧𝐨𝐧 𝐫𝐢𝐬𝐮𝐥𝐭𝐢 𝐚𝐩𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚𝐛𝐢𝐥𝐞 𝐢𝐥 𝐜. 𝟏-𝐭𝐞𝐫 (come si dirà, ad esempio ciò vale negli immobili posti ai piani terra e seminterrati) e in ogni clausola residuale, è soggetto a PdC (o SCIA ad esso alternativa) con completa corresponsione del contributo di costruzione dovuto e con obbligo di reperimento, o monetizzazione se possibile, degli standard urbanistici differenziali
🔸 𝐌𝐝𝐔 𝐫𝐢𝐥𝐞𝐯𝐚𝐧𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐧 𝐨𝐩𝐞𝐫𝐞, 𝐢𝐧 𝐳𝐨𝐧𝐞 𝐭𝐞𝐫𝐫𝐢𝐭𝐨𝐫𝐢𝐚𝐥𝐢 𝐨𝐦𝐨𝐠𝐞𝐧𝐞𝐞 𝐝𝐢𝐯𝐞𝐫𝐬𝐞 𝐝𝐚𝐥𝐥𝐚 𝐀, è soggetto a SCIA e relativa onerosità, a meno che le opere non richiedano un titolo superiore che nel caso condiziona la procedura. In caso di applicazione del c. 1-ter e quindi nelle zone B e C, l’onerosità è limitata al solo contributo per le urbanizzazioni, non essendo richiesto il reperimento o la monetizzazione degli standard urbanistici differenziali
🔹𝐌𝐝𝐔 𝐧𝐨𝐧 𝐫𝐢𝐥𝐞𝐯𝐚𝐧𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐧 𝐨 𝐬𝐞𝐧𝐳𝐚 𝐨𝐩𝐞𝐫𝐞, 𝐢𝐧 𝐭𝐮𝐭𝐭𝐞 𝐥𝐞 𝐳𝐨𝐧𝐞 𝐭𝐞𝐫𝐫𝐢𝐭𝐨𝐫𝐢𝐚𝐥𝐢 𝐨𝐦𝐨𝐠𝐞𝐧𝐞𝐞, ai sensi del c. 1-bis è sempre soggetto a SCIA (a meno che non ricada nella casistica del punto seguente) e tendenzialmente non è soggetto alla onerosità relativa al contributo di costruzione, salvo casi particolari come ad esempio se le opere in sé ne sono soggette. Tuttavia, se previsto, è necessario reperire o monetizzare gli standard urbanistici differenziali in quanto per il c. 1-bis non è espressamente escluso
🔸 𝐌𝐝𝐔 𝐧𝐨𝐧 𝐫𝐢𝐥𝐞𝐯𝐚𝐧𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐧 𝐨𝐩𝐞𝐫𝐞 𝐜𝐡𝐞 𝐬𝐜𝐨𝐧𝐟𝐢𝐧𝐚𝐧𝐨 𝐨𝐥𝐭𝐫𝐞 𝐢𝐥 𝐫𝐞𝐠𝐢𝐦𝐞 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐞𝐭𝐞𝐧𝐳𝐚 𝐝𝐞𝐥𝐥𝐚 𝐂𝐈𝐋𝐀 𝐞 𝐝𝐞𝐥𝐥𝐚 𝐒𝐂𝐈𝐀, in tutte le zone territoriali omogenee, è soggetto al titolo edilizio idoneo per le opere in svolgimento, dunque presumibilmente PdC o SCIA ad esso alternativa (l’indicazione qui riportata deriva dall’interpretazione della lett. b) del c. 1-quinqiues la quale non brilla per chiarezza ma non si vedono altri modi per interpretarla). Vale quanto detto al punto precedente per quanto riguarda l’eventuale dotazione differenziale di standard urbanistico